Prensa: Conocé nuestras novedades!

Presente y futuro de los parques logísticos.

» Información General

Descripción

 Entrevista a Eduardo Bastitta, CEO de Plaza Logística para Webpicking.

Plaza Logística comenzó como un proyecto de negocio en 2007, cuando empezamos a mirar inversiones en el país, con la lógica de que fueran de muy largo plazo.

El concepto era ir más allá de los ciclos económicos. Los inversores del exterior normalmente no tienen esa visión, más bien están esperando invertir dentro de la subida del ciclo, hacer una rentabilidad medianamente rápido y tener la posibilidad de liquidar la inversión. 

Plaza Logística nació con esa otra visión, entendiendo que en Argentina había muchas compañías con necesidades de mejorar sus operaciones logísticas o de consolidación, y no conseguían fondeo ni desarrolladores que pudieran hacer la inversión. La infraestructura se había convertido en el cuello de botella del crecimiento del sector. Parecía un desafío interesante poder armar un negocio que solucionara esa cuestión.

Los parques multicliente

En ese contexto es que empezamos a estudiar qué es lo que se hacía en el mundo: cuáles eran las mejores y las peores prácticas, y llegamos a la conclusión de que había muchas ventajas para nosotros como desarrolladores, pero también para los clientes, en juntar varias operaciones logísticas en el contexto de un parque multicliente, así que la decisión desde antes de empezar a desarrollar el negocio fue hacerlo bajo este formato.

El parque multicliente tiene dos grandes virtudes: una es que se comparte la infraestructura, los accesos, estacionamientos, instalaciones, redes, etc. Todo es compartido. Por ejemplo, al compartir las redes contra incendio, se pueden hacer mejores instalaciones contra incendio a un costo menor por m2, respecto a un centro de distribución o una planta industrial aislada. La otra gran ventaja es que se comparten los servicios, y dentro de compartir los servicios hay distintos niveles de profundización de las sinergias, y ese es un punto clave para nosotros.

De arranque se comparte lo que es el paquete de servicios básicos, la seguridad, el mantenimiento, limpieza, jardinería, etcétera. Pero a medida que el parque va tomando envergadura, se puede profundizar la cantidad y calidad de los servicios que se prestan centralizadamente.

Con el crecimiento del parque, se logra una escala que permite comenzar a trabajar en las sinergias entre las distintas operaciones, aparecen ventajas para los clientes por estar bien cerca. Por ejemplo, si tengo un pico de stock y mi vecino está en un valle, puedo llegar a un acuerdo para almacenar mercadería temporariamente en su espacio. Se puede compartir maquinaria, tecnología, espacio, capacitación y muchas otras cuestiones que hacen a la operación diaria.

Nosotros vamos acompañando y fomentando estos procesos en nuestros parques multicliente.

Ventajas para PYMEs

Una de las principales virtudes de los parques multicliente es que el principal beneficiario es la PYME. Cuanto más chica es la empresa, más se beneficia de las eficiencias del parque. Voy a hacer un número que lo pinta claramente, y esto se traslada a todos los servicios centralizados: hoy en día dos puestos de seguridad 24 hs tiene un costo de entre $130.000 y $140.000 por mes. Una PYME que tiene una nave de 2000 o 3000 m2 , tendría que afrontar por sí sola la seguridad, es decir que  podría estar pagando un costo mensual, sólo por seguridad, equivalente a más de $40 pesos por m2. En nuestros parques, la seguridad de los espacios comunes del predio tiene un costo para los inquilinos de aproximadamente $4 por m2 incluyendo tecnología y supervisión remota, lo que otorga una mayor calidad de servicio. 

En términos del costo de la infraestructura, es mucho más eficiente construir un parque de 100.000 m2 que construir una nave de 2000 m2 aislada. Se comparte mucha infraestructura entre las operaciones: la playa de maniobras y de estacionamientos, el acceso, las instalaciones y los edificios de apoyo.

Logramos un nivel de eficiencia que vuelve competitivo nuestro producto y de esa forma mitigamos el riesgo de vacancia.

El modelo de parques en el mundo

En el mundo, en las décadas del 80 y 90 empieza el proceso de tercerización de las operaciones logísticas. La Argentina fue pionera de este proceso en la región, se profesionalizó la actividad y se fueron mejorando las operaciones. Entraron varios operadores internacionales que trajeron el conocimiento, y de a poco fueron surgiendo los operadores nacionales, nacidos de los propios ejecutivos de las empresas multinacionales o de otras compañías argentinas que estaban en rubros relacionados, como el correo o el comercio exterior.

Los operadores logísticos internaciones ya tienen la filosofía de que ellos no invierten en activos fijos, lo mínimo posible, en cambio los operadores logísticos nacionales, como no había desarrolladores inmobiliarios, empiezan a construir depósitos para poder alojar sus operaciones.

El tamaño óptimo para un parque

Desde nuestro primer parque, el diseño no ha variado sustancialmente. Nuestro modelo es el de un parque compacto, que permite maximizar las sinergias y eficiencias para nuestros clientes. La lógica es lo que los americanos llaman “walking distance”, es tratar de que todo quede a distancia de a pie. Es que nadie va a compartir una administración de pallets centralizada si tiene que salir el autoelevador y hacer 3km para retirarlos, ni nadie va a compartir un comedor ni un estacionamiento de autos que le quede a 20 cuadras, por citar algunos ejemplos.

Si nos extendemos demasiado con el tamaño del parque no sólo se pierde la cercanía, sino que se satura el acceso  del parque. Esto genera ineficiencias en el ingreso y salida, pero además podrían generarse graves perjuicios de impacto en la vía pública. Si tenemos que duplicar el acceso, entonces se perderá toda la ventaja de tener un único acceso unificado. 

Un parque logístico chico, no permite la escala suficiente como para poder generar las sinergias de la infraestructura y los servicios centralizados. Es decir que hay un “tamaño óptimo”, ni muy chico ni demasiado grande que nosotros identificamos en el orden de las 15 a 30 hectáreas. En ese rango trabajamos nuestros parques, donde se pueden construir aproximadamente 100 mil m2 cubiertos de potencial. Recientemente se publicó una nota donde se comentaba que Amazon había identificado esa misma superficie como la óptima para desarrollar un clúster logístico. 

Actualmente Plaza Logística Pacheco tiene casi 20 hectáreas donde se pueden construir 115 mil metros cubiertos, de los que ya desarrollamos 60 mil en cuatro etapas. Plaza Logística Pilar tiene un terreno de 30 hectáreas con capacidad para albergar 130 mil metros cuadrados de los que ya construimos 48 mil. Plaza Logística Tortugas tiene 16 hectáreas, tenemos 35.000m2 construidos y el parque puede crecer hasta casi 100 mil metros cubiertos.

Notas Relacionadas